Vendere casa e restare in affitto: come funziona e quando conviene

Hai una casa di proprietà, ti servono soldi ma non vuoi traslocare? Puoi vendere la casa a un investitore e continuare a viverci in affitto. Incassi il prezzo al rogito e paghi un canone concordato prima della vendita. In inglese si chiama sale and lease back; in italiano si parla di vendita con locazione contestuale.

Come funziona, passo per passo

1. Valuti la casa. Una stima indipendente ti dice quanto vale davvero l'immobile. Il prezzo non deve dipendere dalla tua età o dalla tua urgenza di vendere.
2. Simuli i numeri. Quanto incassi al netto del mutuo residuo e delle spese, e quanto pagherai di affitto ogni mese.
3. Trovi un investitore. Su SoldiInCasa pubblichi l'annuncio gratis, senza indirizzo né dati personali.
4. Firmi dal notaio. Compravendita e contratto di affitto si firmano insieme: il giorno in cui vendi sai già quanto paghi e per quanto tempo resti.

Quanto si incassa e quanto si paga: un esempio

Una casa vale circa 200.000 € e viene venduta a 150.000 €. Il proprietario ha 20.000 € di mutuo residuo e circa 5.000 € di spese:

Prezzo di vendita	150.000 €
Mutuo residuo e spese	− 25.000 €
Liquidità netta indicativa	125.000 €
Affitto concordato (6% annuo del prezzo)	750 € al mese
Affitto pagato in 10 anni	90.000 €

Sono cifre illustrative: prezzo e canone si negoziano. La domanda giusta è se l'affitto resta sostenibile rispetto al tuo reddito per tutta la durata del contratto.

Per quanto tempo resti in casa?

Quanto scritto nel contratto di locazione. Con SoldiInCasa la proposta di partenza è un contratto di 10 anni, salvo diversi accordi; si possono studiare anche durate di 15 o 20 anni. La legge fissa solo le durate minime (4+4 anni per il contratto libero, 3+2 per quello a canone concordato): una durata più lunga è possibile se le parti la scrivono.

I contratti di affitto oltre i 9 anni vanno trascritti nei registri immobiliari: così valgono anche se l'investitore rivende la casa. Se ne occupa il notaio al momento del rogito.

A chi può convenire

• A chi ha bisogno di liquidità (figli, debiti, un'attività, la pensione) e ha quasi tutto il patrimonio nella casa.
• A chi non vuole o non può fare un mutuo o un prestito con rate da rimborsare.
• A chi vuole restare nel proprio quartiere, vicino a famiglia, medici e abitudini.

I rischi da conoscere

• La vendita è definitiva. Dopo il rogito la casa è dell'investitore.
• L'affitto va pagato. Se non paghi, l'inquilino rischia lo sfratto come in qualsiasi affitto.
• Alla scadenza il rinnovo non è automatico: conta ciò che è scritto nel contratto.
• Il prezzo va verificato con una valutazione indipendente prima di firmare.

Prima di decidere, fai controllare contratti e conseguenze fiscali da un notaio e da un consulente di fiducia.