Guida per investitori
Comprare casa già affittata: rendimento, vantaggi e rischi
Aggiornata il · 6 minuti di lettura
Comprare una casa già affittata significa incassare l'affitto dal primo giorno, senza cercare un inquilino e senza mesi di casa vuota. Ma il numero che conta non è l'affitto: è il rendimento netto, dopo costi, tasse e rischi. Ecco come calcolarlo.
Il rendimento lordo
È il conto più semplice: affitto annuo ÷ prezzo × 100.
Esempio: casa da 100.000 € affittata a 500 € al mese. Affitto annuo 6.000 €, rendimento lordo 6%.
Il rendimento netto
Al rendimento lordo vanno tolti i costi reali. I principali sono:
- Costi di acquisto: imposte e notaio. Per una seconda casa comprata da un privato l'imposta di registro è di solito il 9%, calcolata sul valore catastale e non sul prezzo.
- Costi annui: IMU, quota di condominio a carico del proprietario, assicurazione, manutenzione straordinaria.
- Tasse sull'affitto: con la cedolare secca, se scelta, il 21% del canone (10% per i canoni concordati nei comuni previsti).
- Morosità e imprevisti: conviene mettere in conto qualche mese di affitto non incassato.
| Affitto annuo | 6.000 € |
|---|---|
| Costi annui (ipotesi) | − 1.500 € |
| Cedolare secca 21% | − 1.260 € |
| Incasso netto annuo | 3.240 € |
| Capitale investito (prezzo + 10.000 € di costi d'acquisto) | 110.000 € |
| Rendimento netto | circa 2,9% |
A questo si aggiunge l'eventuale rivalutazione della casa, che però può anche essere negativa. Con un mutuo il rendimento sul capitale proprio cambia, e il flusso di cassa può diventare negativo: per questo il calcolatore di SoldiInCasa li mostra sempre affiancati.
Perché comprare una casa con l'inquilino già dentro
- Nessun periodo vuoto: l'affitto parte dal rogito.
- Numeri chiari prima di comprare: canone e durata sono già scritti.
- Immobili fuori mercato: nella vendita con affitto contestuale il venditore resta come inquilino con un contratto lungo, spesso di 10 anni.
I rischi da verificare
- Morosità: la durata del contratto è garantita, i pagamenti no. Valuta se l'affitto è sostenibile per chi lo paga.
- Tempi di sfratto: riavere la casa da un inquilino che non paga può richiedere mesi.
- Valore e documenti: valutazione indipendente, conformità urbanistica e catastale, ipoteche e vincoli, verificati dal notaio.
- Contratto: durata, aggiornamento del canone, chi paga quali spese. Le locazioni oltre i 9 anni vanno trascritte.
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Questa guida ha scopo informativo e non costituisce consulenza legale, fiscale o finanziaria. Norme, aliquote e condizioni possono cambiare: prima di decidere verifica sempre con un notaio e un consulente.